Em causa estão os contratos de compra e venda celebrados entre um profissional e um consumidor que tenham por objeto prédios urbanos para fins habitacionais, entendendo-se como tal qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro, sendo parte integrante toda a coisa móvel ligada materialmente ao prédio com carácter de permanência.
Para este efeito, considera-se ‘profissional’ qualquer pessoa singular ou coletiva, pública ou privada, que atue, inclusivamente através de qualquer outra pessoa em seu nome ou por sua conta, para fins relacionados com a sua atividade comercial, industrial, artesanal ou profissional, no que respeita aos referidos contratos, ao passo que ‘consumidor’ é a pessoa singular que, nos mesmos contratos, atue com fins que não se incluam no âmbito da sua atividade comercial, industrial, artesanal ou profissional.
De acordo com o diploma, o profissional responde perante o consumidor por qualquer falta de conformidade que exista quando o bem imóvel lhe é entregue e se manifeste no prazo de 10 anos, em relação a faltas de conformidade relativas a elementos construtivos estruturais, e 5 anos, em relação às restantes faltas de conformidade. O Governo poderá aprovar, por portaria, uma lista exemplificativa dos elementos construtivos estruturais dos bens imóveis.
Os prazos suspendem-se a partir da data da comunicação da falta de conformidade pelo consumidor ao profissional e durante o período em que o consumidor estiver privado do uso do bem. A falta de conformidade que se manifeste naqueles prazos presume-se existente aquando da entrega do bem imóvel, salvo quando tal for incompatível com a natureza da coisa ou com as características da falta de conformidade.
Presume-se que os bens imóveis não são conformes com o contrato caso não sejam conformes com a descrição que deles é feita pelo profissional ou não possuam as qualidades do bem que o profissional tenha apresentado ao consumidor como amostra ou modelo. Ou quando não sejam adequados ao uso específico para o qual o consumidor os destine, desde que o profissional tenha sido informado de tal uso aquando da celebração do contrato e o tenha aceite. Ou não sejam adequados às utilizações habitualmente dadas aos bens do mesmo tipo. Ou ainda, quando não apresentem as qualidades e o desempenho habituais nos bens do mesmo tipo e que o consumidor pode razoavelmente esperar, atendendo à natureza do bem e, eventualmente, às declarações públicas sobre as suas características concretas feitas pelo profissional, pelo produtor ou pelo seu representante, nomeadamente na publicidade.
As características de qualidade, segurança, habitabilidade, proteção ambiental e de funcionalidade que os bens imóveis devem apresentar, de modo a assegurar a aptidão dos mesmos ao uso a que se destinam durante o seu período de vida útil, são descritas na ficha técnica da habitação.
Não se considera existir falta de conformidade, caso o consumidor tivesse conhecimento da mesma aquando da celebração do contrato, não a pudesse razoavelmente ignorar ou se aquela decorrer dos materiais fornecidos pelo consumidor.
Em caso de falta de conformidade, o consumidor tem direito a que esta seja reposta, a título gratuito, por meio de reparação ou de substituição, à redução proporcional do preço ou à resolução do contrato. Estes direitos caducam decorridos três anos a contar da data da comunicação da falta de conformidade e transmitem-se ao terceiro adquirente do bem imóvel a título gratuito ou oneroso. O prazo de caducidade suspende-se desde a data de comunicação da falta de conformidade ao profissional até à conclusão das operações de reparação ou substituição e durante o período temporal em que durar a tentativa de resolução extrajudicial do conflito de consumo que opõe o consumidor ao profissional ou ao produtor.
A reparação ou substituição deve ser realizada dentro de um prazo razoável, tendo em conta a natureza da falta de conformidade, sem grave inconveniente para o consumidor. Caso contrário, o profissional pode incorrer na prática de uma contraordenação económica grave, punível nos termos do Regime Jurídico das Contraordenações Económicas (RJCE). Cabe ao Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC, I.P.), fiscalizar e instruir os respetivos processos por contraordenação, competindo ao presidente do seu conselho diretivo aplicar as respetivas coimas e demais sanções acessórias.
São ainda incorporadas as soluções, já constantes do atual regime legal, sobre a possibilidade de o consumidor exercer os direitos de reparação e substituição do bem em caso de falta de conformidade diretamente perante o produtor - salvo se tal se manifestar impossível ou desproporcionado, tendo em conta o valor que o bem teria se não existisse falta de conformidade, a importância desta e a possibilidade de ser encontrada uma solução alternativa sem grave inconveniente para o consumidor -, bem como a respeito do direito de regresso do profissional perante uma pessoa em estágios anteriores da cadeia contratual, quando esta seja responsável perante uma falta de conformidade.
As novas regras previstas no Decreto-Lei 84/2021, em matéria de contratos de compra e venda de bens imóveis, aplicam-se aos contratos celebrados a partir de 1 de janeiro de 2022, data da sua entrada em vigor.
O diploma reforça, assim, os direitos dos consumidores na compra e venda de bens imóveis, mas também na compra e venda de bens móveis e de conteúdos e serviços digitais, procedendo à transposição para a ordem jurídica interna das Diretivas (UE) 2019/771 e 2019/770.
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