Comprar casa não foi, nos últimos anos, uma tarefa fácil. No entanto, desde o ano passado que o mercado começou a dar alguns sinais de inversão, com a generalidade dos bancos a descerem os valores dos ‘spreads’ máximos e mínimos aplicados no crédito para a aquisição de casa. Os números do Banco de Portugal, relativos ao mês de abril de 2015, confirmam essa tendência: Nos primeiros quatro meses do ano foram concedidos 992 milhões de euros em novo crédito à habitação. Um valor que representa um aumento de 48% face aos valores registados no mesmo período do ano passado.
Apesar destes sinais de recuperação, há algumas tendências no mercado imobiliário português que surgiram com a crise e que permanecem.
O interesse demonstrado pelos portugueses nos últimos anos por estes imóveis é fácil de perceber, por um lado, muitos destes imóveis foram colocados no mercado em leilões, com um preço mínimo de licitação que muitas vezes apresentava um desconto face ao seu valor de mercado. Ou seja, era uma oportunidade para adquirir uma casa por um preço mais baixo e mais em conta, face ao seu valor real de mercado.
Por outro lado, e no caso dos imóveis que fazem parte das carteiras dos bancos, as instituições financeiras atribuíram (e continuam atribuir) condições mais vantajosas de financiamento como a concessão de crédito até 100% do valor da casa, ou a atribuição de ‘spread’ mais atrativos.
Se está interessado em comprar uma casa a um banco conheça algumas informações importantes a ter em conta:
1. Como comprar?
A estratégia adotada pelos bancos para “escoar” os imóveis que detêm nas suas carteiras é uma estratégia multicanal. Ou seja, existem vários meios aos quais os consumidores poderão recorrer para encontrarem uma casa que pertence às instituições financeiras. O canal mais direto é mesmo através dos balcões dos bancos. Mas além disso, muitas das casas que pertencem aos bancos são colocadas também junto das redes de mediadores imobiliários e em sites vocacionados para a compra, venda e arrendamento de casas.
Mas o canal atualmente mais usado para colocar estes imóveis são os sites de imobiliário das próprias instituições financeiras. Nestes sites, é possível fazer uma pesquisa em termos de preços, localização e tipologia de imóvel; entrar em contacto com o banco para pedir mais informações ou mesmo iniciar o processo de negociação de compra de casa com o banco. Se um consumidor fizer uma pesquisa no site e não encontrar um imóvel disponível com as características desejadas, pode registar-se no site, definir os critérios de seleção e, sempre que surgir um imóvel com as características pretendidas, é gerado um alerta, sendo o consumidor avisado.
Além disso, algumas instituições financeiras também promovem nos seus sites de imobiliário, a realização de leilões pontuais de imóveis. Já os leilões de casas presenciais – que se tornaram muito populares sobretudo desde 2009 – estão a tornar-se num canal mais secundário pelos bancos para colocarem os seus imóveis no mercado. Uma inversão de tendência que é explicada não só por questões relacionadas com as estratégias comerciais das instituições, mas também pela crescente adesão dos clientes bancários às novas tecnologias e pelo reforço dos bancos dos seus canais digitais.
2. Que tipo de imóveis pode encontrar?
A banca detém em seu poder uma carteira vasta de imóveis que estão disponíveis quer para venda, quer para arrendamento, que vão desde os imóveis residenciais, aos de comércio e serviços, terrenos e mesmo unidades industriais. Estes imóveis podem ter diversas proveniências. “A maior parte dos imóveis resultam de uma situação de incumprimento de crédito imobiliário ou de leasing. Existem ainda alguns imóveis que são divulgados pelos bancos e que fazem parte das carteiras dos fundos imobiliários, sendo colocados no mercado por uma decisão de investimento da equipa de gestão desses mesmos fundos”.
Nas carteiras é possível encontrar imóveis de norte ao sul do país, usados, ou mesmo imóveis prontos a estrear. Há alguns empreendimentos imobiliários que ficaram por concluir por problemas financeiros dos empreiteiros ou dos promotores e que os bancos concluem e colocam no mercado em situação de ‘estado novo’.
3. Quais as vantagens em comprar uma casa a um banco?
As vantagens de adquirir uma casa que pertence ao banco estão em grande medida relacionadas com as condições de financiamento. Sendo que estas podem variar de banco para banco. Por exemplo, muitas instituições financeiras concedem para estes casos específicos o financiamento até 100% do valor do imóvel. Uma prática que deixou de ser aplicada no mercado geral de crédito à habitação em Portugal. Recorde-se que a maioria dos bancos concede, no máximo, financiamento correspondente a 80% do preço da casa. Há também bancos que aplicam ‘spreads’ mais atrativos para os contratos de crédito que envolvam uma casa que está em carteira do próprio banco. Ao mesmo tempo, algumas instituições bancárias isentam os consumidores da cobrança de diversos encargos, como é o caso da comissão de avaliação e de estudo do dossier. Os prazos de financiamento também poderão ser um pouco mais alargados nestas situações. Além destas condições, há ainda campanhas mais específicas que cada banco vai realizando ao longo do ano para este segmento e que podem passar pela atribuição de preços promocionais em alguns imóveis ou, pela atribuição de vales que podem ser utilizados na aquisição de produtos e equipamentos de decoração e remodelação (pavimentos, tintas e mobiliário/equipamentos para cozinhas e casas de banho).
4. Quais os cuidados que deve ter em conta?
Os conselhos que um consumidor deve ter em conta quando compra uma casa a um banco são exatamente os mesmos que o consumidor deve ter quando compra um carro ou uma casa através dos canais mais tradicionais ou convencionais. “Sempre que estamos perante a compra de um bem duradouro devemos conhecer bem o que estamos a comprar”, recomenda um responsável da Direção de Negócio Imobiliário da CGD. E adianta: “Todos os imóveis estão disponíveis para visita e, como tal, os clientes devem visitá-los, fazer a sua própria avaliação, verificar se respondem às suas necessidades e se o preço do imóvel é ou não adequado às suas características”.
Outra questão fundamental é analisar bem as condições do contrato de crédito à habitação. Recorde-se que algumas das vantagens de financiamento atribuídas nestas situações (por exemplo a redução do ‘spread’) podem ser válidas apenas para o período inicial do empréstimo. Portanto, é importante saber qual é o ‘spread’ a que estará sujeito após o fim deste período inicial e fazer uma simulação de qual será o valor da prestação da casa que irá suportar a partir daí.
Por outro lado, não se esqueça de que essas condições de financiamento estão frequentemente condicionadas à contratação de um pacote de produtos e serviços bancários, assim como à sua manutenção pelo período de vida do financiamento (por exemplo a subscrição de seguros, a domiciliação de rendimentos e de pagamentos, etc.).
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